Przejmowanie nieruchomości może następować między innymi w wyniku sporządzenia, a następnie podpisania stosownej umowy kupna i sprzedaży czy na skutek otrzymania jej w spadku. Do ciekawszych form nabywania prawa własności do domu, mieszkania bądź gruntów należy zasiedzenie nieruchomości. Czym ono właściwie jest? Kiedy dochodzi do zasiedzenia, a kiedy nie?
Co może być przedmiotem zasiedzenia?
O zasiedzeniu można mówić w kontekście kilku różnych sytuacji. Kiedy do niego dochodzi, przedmiotem całej sprawy mogą być:
- ruchomości: brak jednoznacznego określenia, co do nich należy; rzeczy, które nie są nieruchomościami;
- nieruchomości, np. budynkowe, lokalowe;
- służebności gruntowe, np. służebności przechodu, przejazdu, drogi koniecznej;
- służebności przesyłu: urządzenia służącego do przesyłu energii, substancji itp.;
- użytkowanie wieczyste.
Ekspert z Kancelarii Radców Prawnych Mamczarek i Migdalska podpowiada: nie ma możliwości zasiedzenia tych obiektów, które są wyłączone z obrotu prawnego. Warto o tym pamiętać, planując przejęcie danego obiektu w posiadanie, na przykład drogi publicznej. Jednak najczęściej do zasiedzenia dochodzi w kontekście nieruchomości. Takie sytuacje stanowią zdecydowaną większość, dlatego dobrze, by wyjaśnienie, kiedy dokładnie mamy do czynienia z zasiedzeniem, było oparte właśnie na użytkowaniu nieruchomości.
Warunki stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości
Pierwszym warunkiem zasiedzenia nieruchomości jest nieprzerwane bycie jej samoistnym właścicielem – wyjaśnia radca prawny ze wspomnianej wcześniej Kancelarii Radców Prawnych Mamczarek i Migdalska. Kogo nazywamy posiadaczem samoistnym? Jest to osoba, która od lat korzysta z danej nieruchomości, traktując ją tak, jakby była jej właścicielem. Chodzi o użytkowanie niezależne od prawnego właściciela rzeczy. Dodatkowo ważne jest, by dbałość o nieruchomość nie wynikała z zawartej z jej właścicielem umowy – zarówno tej pisemnej, jak i ustnej.
Posiadaczem samoistnym staje się ten, kto dba o daną nieruchomość tak, jakby była jego własnością. Istotne jednak, by w czasie tym prawny właściciel rzeczy nie był nią zainteresowany, tj. nie przejawiał żadnych zachowań świadczących o tym, by dana nieruchomość stanowiła jego własność. Chodzi o sytuacje, w których właściciel nie dba o nieruchomość, nie uiszcza należytych opłat z tytułu jej posiadania i użytkowania. Posiadacz samoistny na własny koszt remontuje nieruchomość, opłaca rachunki za nią, ubezpiecza i wykonuje wszelkie inne czynności, które są typowe dla właścicieli np. domów. Ważne jest też pokazywanie innym, że jest się właścicielem danej nieruchomości.
Drugi warunek stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości to odpowiednio długi czas zajmowania danego podmiotu. Do zasiedzenia może dojść albo po 20 latach, albo po 30 latach od rozpoczęcia dbania o daną nieruchomość w charakterze jej właściciela. Pierwszy okres dotyczy działania posiadacza samoistnego w dobrej wierze, drugi natomiast jego postępowania w złej wierze.
Jak więc widać, sprawy dotyczące zasiedzenia są szczególnie skomplikowane. Dlatego zawsze warto jest korzystać z pomocy radców prawnych, którzy mogą rozwiać nasze wszelkie wątpliwości związane z zasiedzeniem – zarówno nieruchomości, jak i wszelkich innych możliwych przedmiotów tego specyficznego sposobu nabycia prawa do danej rzeczy.
